Acheter et investir dans le neuf : deux cas pratiques chiffrés

Deux cas fictifs pour lire un budget

Ces exemples pédagogiques ne correspondent pas à une offre bancaire ou à un lot actuellement commercialisé. Prix, loyer, charges et taux sont des hypothèses. Ils montrent le raisonnement ; ils ne garantissent ni rendement ni financement. La fiscalité doit être calculée pour votre foyer et votre opération.

Cas 1 : habiter un appartement acheté en VEFA

Avec 50 000 € d’apport, le besoin de financement de cette enveloppe serait de 222 250 €. La banque peut ne pas financer toutes les dépenses listées ; l’apport réellement requis dépend de son accord. Cette enveloppe n’inclut pas les coûts d’attente : ajoutez le loyer actuel, les intérêts intercalaires et l’assurance pendant les travaux.

Par exemple, une attente supplémentaire de trois mois avec 900 € de loyer mensuel ajoute 2 700 €, avant les frais bancaires d’attente. C’est la raison de comparer le calendrier autant que le prix. Comparer une livraison proche →

Cas 2 : louer un logement vide dans la métropole

Les 45 750 € d’apport couvrent ici le besoin de l’opération et la réserve. Le taux choisi n’est pas un taux de marché constaté ; il permet de refaire le calcul. Mensualité hors assurance : 1275,91 €, assurance : 45,83 € par mois.

Du loyer annoncé à la trésorerie

Le rendement brut annoncé sur douze mois et le prix seul serait de 3,60 %. Avec onze mois encaissés, rapportés au coût de 260 750 €, le ratio devient 3,16 %. Après les charges retenues, avant crédit et impôt, il est de 2,22 %. Ces trois pourcentages décrivent des choses différentes.

Fiscalité : une illustration micro-foncier, pas un choix recommandé

On suppose ici que le foyer est éligible au micro-foncier, que tout le revenu supplémentaire reste dans une tranche marginale d’impôt de 30 % et que les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent. Base : 8 250 € × 70 % = 5 775 €. Impôt illustratif : 1 732,50 € ; prélèvements sociaux : 993,30 € ; total : 2 725,80 €. La trésorerie annuelle après cette fiscalité serait donc -12 794,24 €.

L’éligibilité, les autres revenus, le choix du réel et les mécanismes de déduction peuvent modifier ce résultat. Cette illustration ignore les effets ultérieurs de CSG déductible, les réductions spécifiques et la fiscalité de la revente. Le capital remboursé crée une évolution du patrimoine, mais ne rend pas la trésorerie positive.

Source officielle : Service Public : revenus fonciers, abattement et prélèvements · consultée le 13 octobre 2026.

Tester une hypothèse défavorable

Avec un loyer de 700 € et deux mois sans locataire, les loyers encaissés tombent à 7 000 €. Les mêmes postes de charges, avec 7 % de gestion, représentent 2 370 €. Le résultat avant financement et impôt tombe à 4 630 €, soit une trésorerie avant impôt de -11 230,94 €. La baisse de revenu réduit aussi l’impôt éventuel, mais ne compense pas à elle seule les loyers perdus.

Avant de décider, faites tester une hausse de charges, des travaux imprévus et une conservation plus longue que prévu. Revenir au parcours Investir → · Demander une étude avec mes propres hypothèses →

Un tableau n’est utile que si vous savez remplacer ses hypothèses. Pour votre lot, changez d’abord le prix complet, les frais et le financement. Remplacez ensuite le loyer par une étude à l’adresse et les charges par des pièces. Recalculez enfin la fiscalité avec votre conseil, sans conserver la tranche d’impôt de l’exemple par défaut.