LE PRINCIPE EN DEUX MINUTES
Jeanbrun à Lyon : déduire une partie du prix du logement.
Le dispositif « Relance logement », souvent appelé Jeanbrun ou statut fiscal du bailleur privé, permet sous conditions d’amortir un logement destiné à la location nue. L’amortissement représente une charge fiscale : vous ne payez pas cette somme chaque année, mais vous la déduisez pour calculer votre revenu foncier imposable.
Une déduction de 7 000 € n’est donc pas un chèque de 7 000 €. Son effet dépend du résultat locatif, des autres revenus fonciers et de l’imposition du foyer. L’intérêt du projet se mesure également au loyer réellement encaissé, aux dépenses et à la revente.
Les règles présentées sont vérifiées au 12 octobre 2026. Un assouplissement est discuté au Parlement : une annonce ou un projet de loi ne modifie pas, à lui seul, les règles applicables. Consulter la fiche officielle actualisée ↗.
Les conditions à examiner avant de réserver.
- Acquisition éligible entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ; pour un achat, la date de l’acte authentique est déterminante.
- Logement dans un immeuble collectif : neuf ou VEFA, ou ancien répondant aux exigences de réhabilitation lourde. Une simple rénovation décorative ne suffit pas.
- Location non meublée, résidence principale du locataire, engagement minimal de neuf ans, mise en location dans le délai réglementaire de douze mois.
- Loyer et ressources du locataire conformes au niveau choisi : intermédiaire, social ou très social.
- Pas de location au foyer fiscal ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.
- Revenus fonciers au régime réel ; le micro-foncier et les droits démembrés ne permettent pas l’application du régime.
Une résidence étudiante exploitée avec un bail commercial, un appartement loué meublé ou une location touristique doivent être analysés dans leur propre cadre. Le seul mot « investissement » sur une fiche ne prouve pas l’éligibilité Jeanbrun.
Pour comparer les stratégies : notre guide pour investir dans le neuf et notre explication du LLI. Jeanbrun et les mécanismes du LLI ne sont pas interchangeables ; une TVA réduite ne découle pas automatiquement du choix Jeanbrun.
Les taux : toujours appliquer le pourcentage à la bonne base.
Le terrain est exclu par une quote-part forfaitaire de 20 %. Dans notre exemple neuf, la base est donc 80 % du prix d’acquisition net de frais. Les frais d’acquisition sont à budgéter séparément.
| Niveau de location | Neuf : taux annuel | Ancien réhabilité : taux annuel | Plafond annuel du foyer* |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 €* |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 €* |
*Les majorations sociales supposent qu’au moins 50 % des revenus issus des logements amortis relèvent du niveau concerné. Ces plafonds sont des déductions maximales, pas une réduction d’impôt par appartement. Le calcul doit intégrer les autres investissements du foyer et les limites légales.
À 250 000 € dans le neuf intermédiaire : 250 000 × 80 % × 3,5 % = 7 000 € par année pleine, sous le plafond de 8 000 €. Ne calculez pas 3,5 % sur la totalité du prix. Le début de l’amortissement et le prorata de la première année doivent être vérifiés selon la date d’achèvement ou d’acquisition. Référence : CGI, article 31, I-1° i et j ↗.
À Lyon, le plafond fiscal ne suffit pas à fixer le loyer.
Lyon relève de la zone A du zonage national. Pour un bail intermédiaire conclu en 2026, le plafond national affiché est de 14,64 €/m² hors charges, avec le coefficient de surface prévu par les textes. Pour une surface fiscale de 45 m² sans annexe, le coefficient 0,7 + 19 / 45 est arrondi à 1,12 : le repère national est alors de 737,86 € par mois (45 × 14,64 × 1,12), avant vérification d’éventuelles modulations locales.
Ce chiffre n’autorise pas automatiquement ce loyer. Il faut aussi consulter l’encadrement applicable à Lyon à la date du bail : adresse, nombre de pièces, époque de construction et location nue déterminent le loyer de référence. Vérifiez les règles de relocation et la réalité du marché. Le bon loyer respecte l’ensemble des limites, et reste supportable pour le locataire.
Vérifier l’encadrement auprès de la Métropole ↗ · Plafonds et coefficient de surface ↗.
En intermédiaire zone A, les repères de ressources pour un bail 2026 sont 44 344 € pour une personne seule et 66 276 € pour un couple, sur le revenu fiscal de référence 2024, sous réserve des règles propres au dossier. Ces chiffres concernent le locataire ; ne les confondez pas avec les revenus de l’investisseur.
Avant le choix fiscal, choisissez l’adresse : comparer Lyon 7 aux autres arrondissements, examiner Villeurbanne ou élargir à Lyon et Rhône-Alpes.
LE CAS PRATIQUE · LYON 7
Un T2 à 250 000 € : suivre le calcul jusqu’au bout.
Cas pédagogique fictif. Le T2 de 45 m² ci-dessous n’est pas un lot proposé à la vente. Son prix, son financement, son loyer et ses dépenses sont des hypothèses de calcul. Nous supposons un logement neuf éligible, sans parking ni annexe dans la base, une année entière de location, un locataire conforme et aucun autre revenu ou amortissement foncier du foyer.
| Hypothèse annuelle | Montant retenu |
|---|---|
| Prix du logement net de frais | 250 000 € |
| Loyer hors charges, supposé conforme après étude de l’adresse | 650 €/mois, soit 7 800 €/an |
| Charges admises en déduction, hors intérêts et hors charges récupérées | 2 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 3 200 € |
| Amortissement Jeanbrun intermédiaire | 7 000 € |
| Tranche marginale d’imposition retenue pour la simulation | 30 % |
Étape 1 — Calculer le revenu foncier sans Jeanbrun.
7 800 − 2 000 − 3 200 = 2 600 € de revenu foncier net. Dans l’hypothèse d’un foyer imposé intégralement à 30 % sur cette variation : impôt sur le revenu indicatif de 780 €, plus 447,20 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 1 227,20 €. La déductibilité ultérieure d’une partie de la CSG est volontairement exclue de cette comparaison simplifiée.
Étape 2 — Ajouter l’amortissement.
2 600 − 7 000 = −4 400 €. Nous obtenons un déficit foncier. Dans nos hypothèses, les loyers couvrent entièrement les intérêts (7 800 € > 3 200 €) : le déficit ne provient donc pas des intérêts. Sous les conditions de droit commun, ces 4 400 € peuvent diminuer le revenu global, dans la limite applicable de 10 700 €.
Étape 3 — Estimer l’effet fiscal, sans le présenter comme garanti.
Si toute cette déduction reste dans la tranche à 30 %, l’effet sur l’impôt des autres revenus est de 4 400 × 30 % = 1 320 €. En ajoutant les 1 227,20 € de taxation foncière évitée, l’écart indicatif par rapport au même scénario au réel sans amortissement est de 2 547,20 € pour cette année.
Ce n’est ni 7 000 € d’économie, ni un rendement du programme. Le résultat change avec la tranche d’imposition, les charges effectivement déductibles, la vacance et les autres revenus fonciers. Le déficit imputé sur le revenu global ne crée pas une économie supplémentaire de prélèvements sociaux sur le salaire.
Étape 4 — Revenir à la trésorerie.
Supposons maintenant une échéance annuelle de crédit de 7 000 €, comprenant nos 3 200 € d’intérêts et 3 800 € de capital. La trésorerie avant impôt devient : 7 800 de loyers − 2 000 de dépenses − 7 000 de crédit = −1 200 €/an, soit −100 €/mois. Le capital remboursé est une sortie de trésorerie, mais pas une charge déductible.
Le gain fiscal s’apprécie ensuite sur le calendrier réel des impôts : il ne constitue pas un versement mensuel garanti. L’apport, les frais de notaire, les frais de financement et une réserve pour imprévus restent à financer en plus. Vérifiez votre budget avec nos outils immobiliers, puis une simulation bancaire et fiscale individualisée.
Passer du cas d’école à un programme réel à Lyon.
NEO7 figure dans le catalogue Foncière Salignac à Lyon 7, avec des typologies allant du T1 au T5, dont des duplex. La présentation situe le programme à la croisée de l’allée Christine-Pascal et de la rue Françoise-Sagan. Cette piste permet de passer du calcul théorique à l’étude d’une adresse et d’un plan.
La simulation à 250 000 € n’est pas un tarif NEO7. La fiche consultée ne vaut pas validation fiscale d’un lot Jeanbrun. Avant toute réservation, demandez le prix exact, la TVA applicable, le calendrier, le statut neuf du lot, sa surface fiscale et une confirmation de sa compatibilité avec une location nue éligible. Aucun loyer ni avantage fiscal n’est garanti par l’illustration.
Consulter la fiche NEO7 et ses disponibilités ↗ · Voir les autres programmes de Lyon 7.
Les points qui peuvent changer la conclusion.
- Vacance ou impayé : la mensualité bancaire reste due, même sans loyer. Testez au moins un scénario dégradé et une réserve de sécurité.
- Loyer social ou très social : un amortissement plus élevé s’accompagne de contraintes plus fortes ; comparez le revenu net, pas seulement le taux.
- Déficit : la fraction liée aux intérêts et les excédents obéissent à des règles de report différentes. L’imputation sur le revenu global impose aussi le maintien en location prévu par le droit commun.
- Sortie : les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. Ils peuvent donc augmenter la plus-value fiscale future, avant les règles et abattements applicables.
- Engagement : un manquement aux conditions peut entraîner une reprise des avantages. Ne bâtissez pas le projet sur une revente anticipée incompatible avec l’engagement.
Un bien peut être intéressant pour son emplacement tout en étant trop cher pour le loyer autorisé. À l’inverse, une économie fiscale séduisante ne compense pas automatiquement un mauvais plan, un crédit trop lourd ou un prix de revente incertain.
De l’étude du lot à la déclaration : une méthode simple.
- Comparer le quartier, les transports, le plan, l’extérieur, les charges de copropriété et le prix total.
- Faire vérifier l’éligibilité du lot, les dates, le loyer et le dossier du locataire.
- Chiffrer le projet au réel sur plusieurs années, avec et sans amortissement, puis intégrer la revente et un scénario de vacance.
- Exercer l’option fiscale dans la déclaration de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure, joindre l’engagement et conserver les justificatifs. L’option est irrévocable pour ce logement.
- Suivre les loyers, dépenses, intérêts, amortissements et changements de locataire chaque année, avec les formulaires en vigueur.
Questions fréquentes.
Peut-on louer meublé avec Jeanbrun ?
Le cadre étudié ici impose une location nue en résidence principale. Un projet meublé doit être comparé séparément.
Est-ce une économie de 12 000 € d’impôt chaque année ?
Non. Il s’agit d’un plafond de déduction d’amortissement, majoré sous conditions. L’économie dépend du foyer et de son résultat fiscal.
Le loyer de 650 € est-il validé pour tous les T2 de Lyon 7 ?
Non. C’est une hypothèse. Le loyer doit être vérifié pour l’adresse et le logement précis, à la date du bail.
Pourquoi regarder aussi Villeurbanne ou d’autres arrondissements ?
Pour comparer à budget égal la surface, les déplacements, le loyer admissible et les dépenses. Nos guides des neuf arrondissements et de Villeurbanne aident à préparer cette comparaison.
Sources et hypothèses.
Vérification au 12 octobre 2026. L’article distingue les règles actuellement présentées par les sources officielles des réformes encore discutées. Le cas chiffré est une simulation pédagogique et doit être recalculé pour un investissement réel.