Acheter moins cher grâce à la TVA ne suffit pas à faire un bon investissement. Le logement locatif intermédiaire (LLI) mérite surtout d’être étudié comme un projet complet : un logement adapté à ses futurs occupants, un loyer réaliste et une détention cohérente avec votre patrimoine. Voici comment lire une opération, avec H TOWER à Rillieux-la-Pape comme exemple issu du catalogue Foncière Salignac.
Le LLI : proposer une résidence principale à un loyer encadré
Le dispositif vise une offre locative intermédiaire. Le logement sert de résidence principale et les loyers comme les ressources des locataires respectent des plafonds. Pour bénéficier de la TVA réduite, l’acquisition est portée par une personne morale : un particulier peut notamment examiner un achat au travers d’une SCI. La localisation, la nature des travaux et les conditions de mixité de l’opération participent aussi à son éligibilité. Un classement commercial « LLI » constitue donc un point de départ ; il faut valider le lot et le montage retenus.
Référence : DGFiP, régime de TVA du logement intermédiaire, 8 juillet 2026.
Deux mécanismes fiscaux à distinguer
Une TVA de 10 % pour les opérations éligibles
Sur une même base de 180 000 € hors taxes, le prix atteint 216 000 € avec une TVA de 20 %, contre 198 000 € avec une TVA de 10 %. L’écart est de 18 000 €, soit 8,33 % du premier prix TTC. Ce calcul pédagogique isole la TVA : il ne décrit pas le prix d’un appartement H TOWER et n’intègre ni les frais ni une éventuelle offre commerciale.
Le taux réduit est prévu par l’article 279-0 bis A du Code général des impôts. Comparez toujours les prix à prestations, stationnements et annexes équivalents.
Une créance liée à la taxe foncière
Les personnes morales éligibles peuvent bénéficier d’une créance fiscale correspondant à la taxe foncière sur les propriétés bâties concernée. La période peut atteindre vingt ans, diminuée des années d’exonération totale. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères en est exclue. Le mécanisme ne dispense pas de prévoir le paiement de la taxe et le calendrier de récupération dans la trésorerie de la société.
Références : DGFiP, bénéficiaires de la créance et calcul et durée.
Un exemple dans le Rhône : H TOWER à Rillieux-la-Pape
Le programme H TOWER figure dans la sélection LLI de notre catalogue au 11 octobre 2026. Sa fiche présente des appartements, des loggias et des espaces paysagers communs. Il offre un cas concret pour étudier un investissement dans la métropole lyonnaise.
La présence du LLI sur la fiche ne signifie pas que tous les appartements sont disponibles dans ce cadre. Pour établir une proposition, nous devons identifier un lot, obtenir son prix applicable en LLI et vérifier sa surface, ses annexes et son calendrier. Les prix et disponibilités évoluent ; consultez la fiche actualisée et demandez une étude du logement retenu.
Découvrir H TOWER et ses logements →
Notre méthode : vérifier le projet en trois étapes
- Choisir un bien qui répond à une demande. Analysez le plan, les transports, les services, les charges prévisibles et les logements concurrents. Le plafond légal du loyer ne prouve pas qu’un locataire paiera ce montant.
- Construire un budget de détention. Intégrez le financement, les frais d’acquisition, les charges non récupérables, la gestion, l’assurance, l’entretien, une réserve de vacance et le fonctionnement de la société. Comparez plusieurs scénarios d’effort d’épargne.
- Préparer la sortie dès l’achat. Chiffrez la revente et ses conséquences fiscales. Un arrêt de la location encadrée peut entraîner un complément de TVA ; les exceptions liées à certaines cessions dépendent de leur date et de l’opération. Évitez de retenir une durée unique sans examiner votre dossier.
Le bon projet commence par une étude du lot
La Foncière Salignac vous aide à rapprocher les programmes de votre budget et de votre horizon patrimonial. Nous comparons les logements et les hypothèses locatives, puis le montage juridique et fiscal est à valider avec votre notaire et votre expert-comptable.
Étudier mon projet d’investissement en LLI →
Informations vérifiées le 11 octobre 2026. Exemple de TVA calculé sur une hypothèse ; aucune rentabilité garantie. Sources officielles et fiche du programme accessibles dans l’article.